>>> 存量物业项目中的难点及痛点 <<<

01  |  存量老百货、老商场

面临“电商冲击”和“中年危机”急需一条革新之路。

以西单商场为例，曾经人满为患,现在的西单商场，人烟稀少。

02  |  传统超级商圈的困境

曾经的 “顶流天后”也遭遇“寒流”转型升级之路迫在眉睫。

天府广场商圈远东百货、摩尔百货、华联等商场也相继停业商圈没落明显。

央、国企以及地方政府都将康养产业列为战略新兴产业，纷纷组建国有康养平台公司，盘活存量资产

全国大概近60%的省份都组建了平台公司，以原有的平台改名、新设、或是重组的方式，成立了康养平台公司。大多数是因为承接了国家或者省市一级的资产划拨，带着资产盘活的使命和责任，建立以康养为核心的资产平台，有的是将原有的多个公司或者是多个业务板块重组，以产业转型升级为目标发展康养业务，整合的平台公司。

充分利用国资优势，通过新模式探索、新业务布局、新平台搭建、新架构调整，来激发新的消费需求，寻找新的发展机会。

区域分布：近年来，全国近60%的省份涌现出针对本省老年群体的国有康养平台公司;

布局方式：以资产划拨、单体/连锁项目运营方式为主;

要素驱动：国有康养平台注册资本均超过1个亿，以资源驱动为主。

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头部企业积极布局医康养相关产业

通过盘活存量资产， 探索多元化的新业态、新格局，持续注入新活力、新动能

2016年第一次与沈阳方合作后，华润置地就担负起了集团自营养老项目的使命，下设酒店旅游与健康事业部，进行项目管理。

目前华润置地已布局12个城市，聚焦在环渤海、长三角、粤港澳、成渝四大都市圈；已落地近25个养老项目，覆盖“城市机构，CCRC综合社区，康复医院，社区居家”四个项目类型。

华润置地采用收购和自主开发双线并举的形式快速布局，自主开发的项目多采用自建的养老品牌悦年华，收购项目则大多沿用原有养老品牌，如武汉融济古田养老院、攀枝花德铭菩提公寓等。

2011年，杭州万科随园嘉树项目亮相

2013年，杭州万科随园嘉树项目开园，怡园、智汇坊、幸福家、嘉园等产品线陆续亮相落地，布局北京、上海、深圳、杭州等城市

2016年，北京万科与北控合作怡园长者公寓、康复医院

2017年，通过与外部资源合作，进军医养结合的养老新领域，以差异化定位提升其附加值 。其中最具代表性的案例是上海万科与上海地产、上海中医药大学联合发起成立的上海申养以及北京万科与北京北控共同投资的 北京万科—北控光熙医养中心 。

泰康作为较早锚定长寿经济领域的险企，也是最早获得保监会批准、投资养老社区试点资格的保险品牌之一 。

在养老产业方面，泰康坚持"保险、资管、健康”协同发展，以”自主运营+生态投资+强商合作”为核心模式，构建”了经营成本稳定、服务质量有保障的长寿健康运作体系。

泰康模式的可行性及前瞻性在长久的市场实践中被不断证明，为养老市场其他参与者提供了榜样案例。

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永利集团304am官方入口在医康养产业一体化设计路上践行多年，永利集团304am官方入口主要为客户提供包含项目顶层设计、前期定位、策划、建筑规划、建筑 设计、专业医疗工艺设计、室内设计、机电设计、医疗专项工程设计、景观 设计、软装设计、BIM、标识设计、优秀运营资源嫁接、项目投融资在内的 十五项专业服务。在存量物业改造为医康养项目中积累了丰富的案例与经验：

华润置地 · 悦年华颐养中心

央企华润置地：沿街商业改造嵌入式社区养老机构

项目介绍：项目是华润置地打造的经典养老项目。项目是沿街商业改造而成，背靠大住宅社区，老龄当下，养老需求逐渐提升。项目4000平米左右，床位110床。完美融入社区并解决了社区周边养老需求，现入住率极高。该项目也是华润置地尝试通过改造存量物业进入养老领域的代表作品。

改造难点：商业街的街区狭小，房子老，基础设施配套较差，安全隐患较多。

项目特点：中高端品质型嵌入式社区养老机构、去机构化设计等。

申养望年荟

房企万科：写字楼改造为医养结合项目

项目介绍：申养望年荟位于上海市普陀区，由原中星经贸大厦改造而成，是申养首个大型养老机构。总层数21层，总建筑面积万17000㎡，其中裙房1-4层为中医门诊部，5-21层为忘年中心。该项目是申养公司的第一个大项目，也是万科医养照护机构第一大项目。

改造难点：设备老化、层高问题、采光通风问题等。

项目特点：室内装修设计、居住层为回字形平面布局、去机构化设计、医养结合等。

大家保险 - 北京朝阳养老社区

险资企业大家保险：老牌酒店改造为养老社区

项目介绍：项目主要由五栋建筑组成，总占地面积15000平米，整体建筑面积约42000平米。总计546个居住单元，其中特殊照护区含105个床位，位于最北端临街路口，位置相对独立；南侧四栋为康养公寓，共440个房间，环绕中心庭院布置。

改造难点：层高较低、公共空间小、机电设备和结构老旧，以及改造成本预算超低等问题。

项目特点：以“家”为主题，通过前瞻性的全龄化理念设计规划，变传统养老为享老，解构长者全生命周期的生理以及心理需求。

居住单元的空间改造针对老人的护理需求，分为康养公寓和特殊照护区。

长沙同升湖通程集团CCRC项目

上市国企通程集团，长沙同升湖五星级大酒店改造为CCRC社区

酒店品牌介绍：长沙同升湖通程山庄酒店于2003年12月8日开业，是湖南省首家“豪华多功能五星级生态休闲度假酒店”，位于风光秀丽的同升湖畔，与长沙通程国际大酒店（五星）同属于长沙通程实业集团。

项目介绍：一期：考虑酒店物业状况，将同升湖酒店改建为CCRC社区及二级康复医院，宿舍楼改造为介助介护楼。联动周边林地、湖泊、垂钓中心、运动中心打造具有特色化的CCRC社区。二期：对高尔夫球场进行新建，丰富CCRC产品线，强化医疗和护理功能。

改造难点：老牌酒店翻新成本高，投资周期长，难以回收成本。

项目特点：二期与一期相距360m，生态绿道联系两期用地，打造二级康复医院及护理院，同时增加CCRC康养社区公寓，升级户型设置等亦可流转部分农田，作为康养配套，制造卖点，增加田园康养元素。